> Accueil > Immobilier > Fiche pratique
Vous avez trouvé la maison de vos rêves...
Un projet d'autoroute vient tout gâcher : vous devez céder votre terrain.
Voici comment faire valoir vos droits.
DEMANDEZ UN CERTIFICAT D'URBANISME
Adressez une demande de certificat d'urbanisme
à la mairie ou à la Direction Départementale de l'Équipement (DDE) pour vérifier qu'il n'y a pas de projet en cours sur le terrain que vous convoitez.
RECHERCHEZ SI UNE ENQUÊTE D'UTILITÉ PUBLIQUE EST OUVERTE
• L'avis d'ouverture d'enquête est publié dans les deux journaux les plus lus du département. Consultez
les archives des journaux locaux ou régionaux.
N'hésitez pas à parler avec le voisinage.
• Passez par la mairie. Si la commune est concernée, l'avis d'ouverture de l'enquête publique est affiché en mairie.
• Il est affiché sur les lieux du projet ou à proximité.
• Si vous avez trouvé un logement pas trop cher, mais qu'autour, de nombreux locaux sont inhabités, renseignez-vous, un projet de démolition est peut-être en cours.
• Si vous achetez dans un immeuble ancien
entouré de complexes immobiliers neufs, méfiez-vous et renseignez-vous.
PROJETS D’EXPROPRIATION OÙ SE RENSEIGNER ?
-----------------------------------------------------------------------------------------------
ALIGNEMENT (élargissement des voies) Mairie (certificat d’urbanisme)
-----------------------------------------------------------------------------------------------
REMEMBREMENT RURAL Mairie, la Société d’Aménagement Foncier
(autoroute, voie ferrée) et d’Etablissement Rural (SAFER)
-----------------------------------------------------------------------------------------------
ÉDIFICES MENAÇANT DE RUINE (démolition) Mairie (arrêté de péril)
-----------------------------------------------------------------------------------------------
HABITATION INSALUBRE (interdiction d’habiter) Le conseil départemental d’hygiène
-----------------------------------------------------------------------------------------------
CLASSEMENT DANS UN SECTEUR PROTÉGÉ Mairie (certificat d’urbanisme)
Le droit de préemption permet à la collectivité d'acheter en priorité le bien mis en vente pour réaliser
un projet d'intérêt général : élargir une route ou revendre les terrains à des promoteurs !
DEMANDEZ LES BONS DOCUMENTS AU NOTAIRE
Le notaire doit vérifier l'existence d'un droit de préemption. Il adresse au maire une « déclaration d'intention d'aliéner ». Elle comporte le prix et les conditions de la vente. Attention si la vente a lieu sans cette déclaration, le maire peut en demander la nullité.
S'OPPOSER AU DROIT DE PRÉEMPTION
Vous avez vérifié le plan d'occupation des sols et votre maison ne se situe pas dans une zone de préemption, le signataire de la décision n'était pas la personne compétente, ou les délais n'ont pas été respectés. Vous pouvez exercer un recours en annulation de la décision de préempter devant le tribunal administratif, dans un délai de deux mois.
ZONES ET BIENS COUVERTS DE PLEIN DROIT BIENS EXCLUS DU DROIT DE PRÉEMPTION
PAR LE DROIT DE PRÉEMPTION*
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
BIENS IMMOBILIERS Biens immobiliers faisant l’objet d’une
achevés depuis au moins 10 ans à vendre donation ou d’une succession
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PÉRIMÈTRES URBAINS (zones U) Immeubles HLM
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ZONES D’URBANISATION FUTURE (zones NA) Fonds de commerce
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ESPACES NATURELS PROTÉGÉS Lots de copropriétés portant sur un seul local
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ZONES D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ (ZAC) Biens cédés à la suite d’une procédure
*Après délibération, le conseil municipal peut décider que le droit de préemption s’applique dans d’autres zones.
CHAQUE ÉTAPE DE LA PROCÉDURE, MANIFESTEZ-VOUS
L'enquête préalable : faites part de vos observations sur l'utilité du projet au commissaire enquêteur par écrit, ou directement lors des permanences annoncées dans l'arrêté préfectoral.
L'enquête publique et l'enquête parcellaire : consignez vos remarques sur le registre tenu à la préfecture, la sous-préfecture ou à la mairie. Démontrez que la réalisation du projet ne nécessite pas l'expropriation de l'ensemble de votre terrain. Les propriétaires des terrains concernés ont accès aux conclusions de l'enquête publique sur simple demande au préfet.
VOS RECOURS
Ces recours ne suspendent pas la procédure d'expropriation.
ACTE RECOURS DÉLAI POUR CONTESTER
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
LA DÉCLARATION • Pour excès de pouvoir 2 mois à compter de sa publication
D’UTILITÉ PUBLIQUE • Devant le tribunal administratif
• Pour irrégularité de la procédure
ou pour contester l’utilité publique
du projet devant le Conseil d’État
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
L’ARRÊTÉ DE CESSIBILITÉ • Tribunal administratif 2 mois à compter de sa notification
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
L’ORDONNANCE • Cour de cassation 15 jours à compter de sa notification
D’EXPROPRIATION
AU BOUT DE 5 ANS VOUS NE POUVEZ PLUS ÊTRE EXPROPRIÉ
Si la commune qui exproprie n'a pas réalisé son projet (construction d'un tronçon d'autoroute, élargissement
des routes, ...) dans cet intervalle de cinq ans, vous ne pouvez plus être exproprié. Toutefois,
si la commune vous avait déjà exproprié, elle devrait vous proposer la vente en priorité, à un prix fixé à l'amiable ou à défaut par le juge.
L'expropriant a gagné, vous devez céder votre bien. Négociez une bonne indemnité.
L'INDEMNITÉ PROPOSÉE PAR LE SERVICE DES DOMAINES NE VOUS CONVIENT PAS.
Elle ne couvre pas l'ensemble de votre préjudice. C'est le juge de l'expropriation qui va la fixer. Différents éléments sont pris en compte pour son calcul : valeur du bien sur le marché immobilier, frais de déménagement... Si vous n'êtes pas d'accord avec l'indemnité fixée par le juge, vous pouvez faire appel devant la cour d'appel dans les quinze jours. Si l'indemnité ne vous satisfait toujours pas, un pourvoi en cassation est possible.
Attention ! Ces voies de recours n'ont pas d'effet suspensif, la procédure d'expropriation suivra son cours.
RÉALISEZ VOTRE PROPRE EXPERTISE
Faites estimer la valeur de votre bien. Renseignez-vous auprès d'architectes, de la commission d'urbanisme ou d'un avocat par exemple. C'est payant mais réellement efficace pour obtenir une indemnisation supérieure à celle proposée par le service des domaines. Cette expertise sera réalisée à partir de plusieurs éléments de comparaison comme le montant alloué à des biens moins bien situés.
REGROUPEZ-VOUS
Vos voisins, les riverains des communes avoisinantes, peuvent être eux aussi expropriés. Faites du porte-à-porte, contactez-les, organisez des réunions. Créez une association. Proposez un projet alternatif. Alertez les journaux régionaux de cette injustice, médiatisez votre combat. Soyez en position de force pour négocier une meilleure indemnisation.